경매 왜 나오나?

  경매 물건이 생기는 이유는 빚이 많기 때문입니다. 2억 짜리 집에 빚이 2억 이상 쌓이면 빚이 집값을

초과하면 집주인(소유자)은 집을 포기합니다.

 

권리분석이란?

  - 소멸: 채무자가 책임지는 권리(즉, 채무자가 물어줘야 하는 빚)

  - 인수: 낙찰자가 책임지는 권리(즉, 낙찰자가 물어줘야 하는 빚)

  경매 권리분석의 핵심은 미회수 채권을 누가 책임지는지 파악하는데 있습니다. 여기서 채무자가

책임지는 것을 소멸입니다. 낙찰자가 책임지는 것을 인수라 합니다.

  은행 빚은 소멸/인수 관점에서 보면 무조건 소멸됩니다. 경매 사건의 대부분은 은행 빚을 못 갚아서

생기는데, 그 원인이 되는 은행 빚은 소멸 즉, 낙찰자가 책임질 일 없다는 뜻이죠.

 

말소기준권리

  규칙1. 등기상의(근)저당권은 무조건 소멸이다.  그냥 외웁시다. "저당권=소멸"

  규칙2. 저당권보다 순위가 늦은 권리는 소멸된다.

말소기준권리의 핵심: (근)저당권/가압류

저당권 외에 가압류도 말소기준권리에 해당합니다. 저당권과 똑같은 효과를 냅니다.

가압류도 자동소멸이고, 가압류이하 모든 후순위 권리는 소멸되는 것이죠.

등기 내역

등기날짜

등기 권리

권리자

 

2005-02-18

소유권

홍길동

 

2005-07-07

저당권

주택은행

저당권

2006-01-06

저당권

우리은행

저당권 이하 후순위 말소(소멸)

2007-11-22

저당권

국민은행

2008-05-02

저당권

신한은행

2010-01-12

저당권

국민연금보험

임차인

임차인은 반드시 전입을 해야하고, 그때부터 임차인의 법적 지위를 얻게 되며, 대항력도 생긴다.

 임대차보호법 제3조의2(보증금 회수) 조항에 의해서, 임차인이 확정일자를 받으면, 채권을

확보하는 효과를 얻게 됩니다.

 임차인이 배당을 받기 위해서는 전입+확정+배당요구. 이 3박자를 고루 갖추고 있어야 합니다.

 

소액임차인(최우선변제권)

  보증금이 적은 임차인을 소액임차인이라고 부릅니다. 지금 현재(2020년 7월)수도권(서울 제외)

에서 소액임차인의 기준은 보증금 1억원입니다. 단돈 1억 1백만 원이라도 넘으면 소액임차인이

아닙니다.

보증금 1억 이하 임차인은 3천 400만 원을 최우선 변제(0순위로 배당)

 

다가구주택 권리분석

 다가구주택은 일반적으로 임차인이 여러 명 있겠죠. 임차인이 많다고 해서 권리분석이 달라질 건

없습니다. 다가구주택을 분석할 때는 일단 그림을 그려보면 한 눈에 파악할 수 있어요.

 

  임차인의 가장 중요한 권리는 전입을 통한 대항력 확보거든요. 다시 한번 강조해도 모자람이 없는

전입유지입니다. 이렇게 강조하는 게 전입인데, 어쩔 수 없이 주소를 빼야 하는데, 보증금은 돌려받을

수 없는 상황입니다. 그럴 때 하는 게 임차권등기입니다. 등기에다 임차인의 권리(전입, 확정, 보증금)

관계를 적어 놓는 거죠. 임차권 등기자는 여전히 그 집의 임차인으로서 자격이 있는 거죠.

말소기준권리 5가지

1. (근)저당권

2. (가)압류

3. 전세권

   전세권/가등기는 경우에 따라서 되기도 하고 안 되기도 합니다.

어떤 경우에 말소기준권리가 되는가?

다음의 2가지 조건을 충족할 때 말소기준권리가 됩니다.

  - 선순위 전세권

  - 배당요구

4. 가등기

  - 배당요구

     즉, 선순위 가등기로써 배당요구를 하면 말소기준권리가 되는 겁니다.

     가등기 명칭은 "소유권이전청구권"입니다.

5. 강제경매기입등기

   마지막 5번째 말소기준권리입니다.

   - 강제경매등기

     등기상에 아무런 권리없이 곧바로 경매가 뜨면, 그때는 경매등기 자체가 말소기준권리가 됩니다.

 

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